PERSPECTIVA GENERAL DE LA NUEVA PROFESIÓN DE ADMINISTRACIÓN DE PROPIEDADES INMUEBLES
La administración de propiedades comprende la gestión administrativa, las opeaciones, las actividades de marketing y el mantenimiento de los inmubles a fin de lograr los objetivos de los propietarios de los bienes inmobiliarios.
la profesión de administración de propiedades experimenta un constante crecimiento debido a tres tendencias significativas:
- El aumento simultáneo de la población y de sus necesidades de espacio ha acrecentado el número total de todos los tipos de edificios.
- Se considera como inversión inmobiliaria a un mayor porcentaje de propiedades, y la administración de propiedades constituye un factor primordial en la gestión del bien inmueble como inversión.
- Es un hecho ampliamente reconocido que los administradoresde inmuebles deben contar con la capacitación y formación especiales.
La siempre cambiante de la industria inmobiliaria ha hecho y continúa creando variadas oporunidades de empleo y de desarrollo profesional para quienes se interesan por mejorar en su carrera y alcanzar la excelncia en el rendimiento y el más alto nivel de calidad en el servicio a los clientes.
Tipos de cargos en la profesión de administración inmobiliaria:
La taerea que realizan los administradores de propiedades varia mucho, dependiendo del puesto que poseen y de las organizacion o empresa en la que trabajan, así como del tipo de propiedades que administran.
Las tareas especificas del amplio campo de admnistración de inmuebles entran en tres categorías.
- Administración residecial o en la sede.
- Administarción de propiedades.
- Administración de patrimonios inmuebles.
Las siguientes son descripcioness generales de los cargos disponibles en el campo de la administración inmobiliaria. En los niveles de administracíón de propiedades y administrador de patrominios inmuebles, muchas de las responsabilidades de superponen. Asi mismo, la designación del caego y las obligaciones que deben cumplir los dministradores inmobiliarios variarán mucho dependiendo del tipo de organización y la clase de propiedad que administran.
El administrador en la sede del edificio o adminstrador residente:
La moyoría de estos administradores se ocupan de propiedades residenciales (apartamentos, cooperativas,condominios y asiociaciones de propiedades de casas). Si residen en la propiedad que administran, se los denomina administadores residentes. Los que admistradores que trabajan en la sede contituyen un vínculo esencial entre los ocupantes y el administrador de la propiedad. El administrador en la sede está a mano para vigilar las operaciones diarias de la propidad. Se ocupa de las operaciones técnicas, tales como los sistenas mecánicos y electrónicos, y trata con los ocupantes actuales y los potebciales. Esta responsabilidad puede tambien abarcar entrevistas con los interesados en alquilar unidadesy el cobro de los alquileres. Los administradoresque trabajan en la sede deben contar con excelentes destrezas de comunicación y dotes para "tratar con la gente" a fin de poder realizar una labor eficaz. Su función es clave en lo que se refiere al mantenimiento de los registros de los ingresos y egresos de la propiedad, a fin de qye ek administrador de la propiedad pueda seguir y proyectar el rendimiento financiero del inmueble.
El administrador de la propiedad:
Funciona como enlace entre el propietario o agente del propietario-con frecuenia, el admnistrador del patrimonio inmueble- y el personal que trabaja en la sede del edificio. El administrador de la propiedad es promordial responsable del valor tangible que representa la propiedad y se concentra en la asministración concreta de la propiedad: supervisión de las operaciones diarias que realiza el administrador y otros miembros del personal en la sede o el trabajo que realizan los contratistas de la empresa de administración. El administrador de la propiedad elabora y cumple el plan de administración que ha sido aprobado por el propietario para la gestión de la propiedad. Este plan cubre todos los aspectos físicos de la planta, las operaciones financieras, las relaciones con los inquilinos, la situación en el mercado y la imagen del edificio en la comunidad. Los administradores de propiedades con directamente responsables de mantener y acrecentar el valor de los inmuebles que administran, lo que se logra principalmente mediante la mejora de los ingresos netos de explotación, a través, de procedimientos más eficientes de operaciones y optimización de los ingresos por alquiler y otros rubros.
El administrador del patrimonio inmueble:
El administrador del patrimoio inmueble, que representa al propietario, se concentra en la administración de los bienes inmueblesque representa al propietario, se concentra en la administración de los bienes inmuebles como un patrimonio financiero, tomando las decisiones que sean necesarias para asegurar el rendimiento financiero de la propiedad. El enfasis recae en la adminsitración de la propiedad como inversión, centrádose en actividades que acrecentarán el valor de cada propiedad bajo su administración. Las funciones operativas quedan en manos del administrador de la propiedad y el administrador de la sede. El administrador del patrimonio inmueble esta siempre atento a la apreciación a largo plazo de la propiedad asi como al flujo de caja o efectivo a corto plazo. En muchos casos, este administrador fija las metas de rendimiento de la propiedad, las cuales son luego implementadas por el administrador de la propiedad. Aún no esta claramente definido en muchas organizaciones lo que significa la administración del patrimonio inmueble y las responsabilidades que desempeñan estos profesionales pueden variar enormemente de una situacióna otra.
Tipos de propiedad que se administran:
La tarea de los administradores inmobiliarios no sólo varia según el cargo que ostentan, sino tambien según el tipo de propiedades que administran. Existe una gran variedad de tipos de propiedades, cada una con sus propias peculiaridades y exigencias para el adminstador del inmueble. Sin embargo, todas las propiedades , san del tipo que sean, deben contar con servicios de un administrador inmobiliario, por lo menos hasta cierto grado.
Departamentos.
Condominios o clubes y cooperativas.
Asociaciones de propietarios de viviendas.
Viviendas unifamiliares para alquiler.
Edificios de oficinas.
Locales de negocios al por menor.
Centros comerciales de todo tamaño.
Propiedades indusriales.
Viviendas municipales.
Viviendas temporales.
Instalaciones o propiedades corporativas.
Instalaciones universitarias.
Organizaciones que contratan los servicios de administradores inmobiliarios:
Hay diferentes tipos de organizaciones que contratan los servicios de los administradores inmobiliarios, entre itras, las siguientes:
- Empresas de administración de propiedades.- Estas compañías brindan servicios especializadio de admnistración de inmuebles a particulares o instituciones propietariasde bienes inmobiliarios, cobrando honorariopor dichos servicios. Por esta razón, a estos adminsitradores, a menudo, se los denomina"Administradores por honorario"
- Empresas inmobiliarios de servicios integrales.- Estas compañías proporcionan una gama completa de servicios inmobiliarios, siendo la administración de propiedades uno de ellos. Sus departamentos de administración de inmuebles funcionan de la misma manera que los adminstradores reciben honorarios.
- Compañías de desarrollo.- los administradores inmobiliarios que forman parte del personal de la compañías de desarrollo administran las propiedades que pertenece a la empresa. Estos administradores de propiedades participan en muchos aspectos del desarrollo de la propiedad, incluidas a la refacción y a las actividades de marketing de las propiedades entre los posibles inversores.
- Bancos comerciales.- Numerosos bancos han tracendido su tradicional papel como fuentes de financiación y de hipotesis para inversiones inmobiliarias, y a menudo, participan como socios en la capital invertido en las propiedades. Estos bancos cuentan con los servicios de administradores de propiedades y de patrimonios inmuebles entre su personal a cargo de la gestión de las carreras de inversiones inmobiliarias asi como de las propiedades que mantienen en fideicomiso. También se hace cargo de la administración de propiedades que han pasado a ser posesión de los bancos resultado de ejecución de hipotecas.
- Empresas.- Numerosas empresas contratan los servicios de administración de propiedades y administración de los inmuebles que son propiedad de la empresa y en los que esta conduce sus actividades comerciales. Estos administradores, a veces denominamos administradores de las instalaciones, se ocupan de determinar el mejor uso de las propiedades de la empresa y las condiciones para comprar, vender y alquilar inmuebles que son propiedad de la empresa o que esta ocupa.
- Organismo gubernamentales.- Los administradores de propiedades forman parte del personal que se encarga de la gestión de las viviendas subvencionadas por el gobierno y los programas de desarrollo a través de las autoridades municipalidades, estatales y federales y de patrocinadores sin fines de lucro.
- Compañías de seguros y fondos de pensiones.- Los administradores de propiedades y los administradores del patrimonio inmueble participan en la administración de inversiones de bienes raices que pertenecen directamnente a la empresas de seguros o en la administración de carteras de propiedades de grandes inversores institucionales y de fondos de pensiones.
- Aptitudes necesarias para la administración inmobiliaria.- Los administradores inmobiliarios trabajan en estrecho contacto con los inquilinos y los propietarios- asi como con la misma propiedad- debiendo poseer un cúmulo de aptitudes para poder cumplir con éxito las responsabilidades inherentes a su cago. La diplomacia es esencial para negocionar eficazmente los asuntos que puedieran surgir entre los inquilinos y los propietarios. Los conocimientos de publicidad y de promoción comercial son impresendibles, como asi tambien es vital la familiaridad con el mercado de la propiedad que administran- y con la competencia- a fin de maximizar las ganancias financieras que se puedan obtener de la propiedad, garantizándose el pleno uso de todas las unidades. Una sólida comprensión de los conceptos de economía, contanilidad, estadísticas y cálculo de valores es esencial para ña fijación de tasas realistas de alquiler actuales y futuros, asi como para asegurar la vida económica próspera de la propiedad.
La capacitación profesional de los administradores de propiedades es vital. Caa propiedad posee características singulares. Asi mismo, los cambios económicos, sociales y políticos afectarán a cada propiedad de manera diferente. Un administrador bien preparado esta generalmente bien capacitado para analizar cada uno de estos aspectos, determinando cómo afectan a la propiedad y diseñar un programa que responda a cada uno de ellos de manera apropiada.
El administrador inmobiliario puede adquirir muchas de las destrezas requeridad para realizar una gestión eficaz mediante la obtención de cursos de especialización pofesional. El verdadero valor de las certificación profesional de los administradores de inmuebles es la credibilidad que logran entre los propietarios que desean estar seguros de haber seleccionado una administrador competente y con valores éticos para manejar sus inversiones inmobiliarias y sobre todo para mantener la plusvalía de sus inmuebles.
Proximamente estaremos dictando el Seminario de Administración Profesional de Inmuebles. El boom inmobiliario en Perú a generado en los últimos años la construcción de edificios de más de 10 pisos de altura con poblaciones de 80 a 100 vecinos por edificio, así como contrucciones similares características destinadas a hoteles y oficinas. La tecnología aplicada en la mayoría de estos edificios como sistemas de seguridad y comunicación, equipos hidroneumáticos, ascensores, extractores de humos. etc, requieren de personal capacitando y además de administradores profesionales con conocimientos técnicos, contables y legales para su control y manejo.
Siendo esta, hoy una actividad de gran demanda que no requiere muchos requisitos previos, los que asistan al seminario pueden lograr integrar el selecyo grupo de nuevos administradores de propiedades y acceder asi a una profesión alternativa bien remunerada.
Ivan Milla Euribe
Gerente general de Gestores Inmobiliarios.
Registro Ministerio de Vivienda N° PN-0013
www.gestores-inmobiliarios.com
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