ADMINISTRACIÓN DE CONDOMINIOS, CIUDADES DENTRO DE OTRAS CIUDADES
LOS CONDOMINIOS MULTIFAMILIARES SON, HOY EN DÍA, ESPACIOS EN LOS QUE SE DA LA CONVIVENCIA ENTRE MUCHAS FAMILIAS.
Antes de los 80, época marcada por el terrorismo, delincuencia y violencia urbana, era bastante común ver grupos de niños jugando a las escondidas en las puertas de sus casas o en un parque cercano. Es más, el concepto de barrio quedo en las mentes de todos. Lamentablemente, eso cambió y hoy el hogar, resulta ser el único sitio seguro para la tranquilidad de los padres. Por suerte, la aparición de los condominios multifamiliares ha permitido regresar nuevamente a ¨ los Años Felices.¨
NUEVO CONCEPTO
LOS NUEVOS CONDOMINIOS
La estructura de los condominios ha variado con el tiempo. Hasta hace algunos años, cuando Lima aún no había crecido tanto, estos eran grupos de casas que compartían el estacionamiento y una pequeña área común, equipada en el mejor de los casos, con piscina y parrilla.
Según los especialistas, "debido al crecimiento vertical de Lima, los condominios son hoy en día, grupos de edificios de departamentos con una gran área común que concentra varios espacios de esparcimiento, entre los que destacan un gran jardín o parque , piscina, el gimnasio, salas de uso múltiple con cabinas de Internet y la guardería. Esto quiere decir que la familia, padres e hijos de cualquier edad no tienen necesidad de salir del ámbito de su casa para pasar un buen momento".
Antes, vivir en un condominio resultaba casi imposible para el presupuesto de la mayoría; sin embargo, este nuevo concepto de MULTIFAMILIARES en condominio , permite un acceso más democrático y variado dependiendo de las posibilidades de cada familia.
"En los condominios antiguos, las casas eran todas del mismo tamaño y no ofrecían opciones. En los nuevos condominios hay departamentos de 1, 2, 3 o 4 dormitorios, diferentes metrajes, con igual variedad de precios".
El control y la seguridad además de la reducción en las cuotas de mantenimiento son otras ventajas evidentes de este tipo de proyectos. Debido a la proliferación de condominios, distritos antes poco solicitados por ser considerados inseguros son actualmente opciones idóneas para vivir.
CONSIDERACIONES A TOMAR
Los condominios modernos también tienen un lado preocupante que hay que tener en cuenta . Para algunos especialistas, "vivir en este tipo de condominios sobre todo cuando son masivos, es renunciar de plano a la intimidad, que era la razón de ser de las viviendas individuales en los distritos tradicionales de antaño. Ahí, cientos de familias comparten un área limitada, lo que dificulta tremendamente la libertad que se quisiera. Además, la coordinación para el uso de las áreas comunes debe ser organizada para evitar confrontaciones o problemas con los otros vecinos".
PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE CONVIVENCIA
1.- ¿Cuál es la diferencia entre propietario y copropietario?
El concepto de Propietario se deriva del derecho exclusivo que tiene una persona sobre un bien, por ejemplo un bien inmueble (departamento, casa, etc). Por otra parte, al existir bienes comunes existen derechos compartidos sobre los mismos, de allí entonces que hablamos de Copropietarios. En resumen, una de las características más importantes del concepto de Copropiedad Inmobiliaria es que los propietarios son a su vez copropietarios de los bienes de dominio común.
2.- ¿Que son los bienes comunes?
Los que pertenecen a todos los copropietarios o propietarios por ser necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio o edificio en cuestión, por ejemplo: los terrenos, los muros, los ductos de agua, gas, aire, desague y luz, pasillos, hall de entrada, etc. También los destinados al servicio, recreación y esparcimiento o todos los espacios que el reglamento de interno determine como tales.
3.-¿ Que es el fondo común de reserva ?
Todo condominio deberá tener un fondo común de reserva. Su objetivo será: reparaciones de los bienes de dominio común, certificación periódica de las instalaciones de ascensores, bombas de agua o a gastos comunes urgentes o imprevistos. Se ira incrementando este fondo a través de: ingresos por porcentajes de recargo sobre los gastos comunes, multas y uso de bienes comunes.
4.-¿ Cual es el rol de la Directiva de la Junta de Propietarios ?
la Directiva de la Junta de Propietarios , es el órgano que representara a la asamblea en todas sus facultades (excepto sesiones extraordinarias). la Directiva de la Junta de Propietarios podrá también dictar normas que faciliten el buen orden y administración del condominio, como asimismo imponer las multas que estuvieren contempladas en el reglamento interno, a quienes infrinjan las obligaciones del Reglamento Interno, aprobar los presupuestos estimativos de gastos comunes, acordar el lugar de depósito del fondo de reserva, determinar el lugar de las asambleas extraordinarias y su respectiva convocatoria, llevar a cabo los acuerdos de asamblea, firmar los libros de actas, abrir y actuar en cuenta corriente o de ahorro de la comunidad, solicitar rendiciones de cuenta al administrador, dirigir la elaboración del plan de emergencias y evacuación .
Las normas y acuerdos de la Directiva de la Junta de Propietarios mantendrán su vigencia mientras no sean revocadas o modificadas por la asamblea general de propietarios. Para la validez de las reuniones de la Directiva de la Junta de Propietarios , será necesario el quorum establecido por la Ley 27157. la Directiva de la Junta de Propietarios , estará integrado por tres personas o más, salvo que el número de propietarios fuese inferior.
5.-¿ Cual es la función del administrador del condominio ?
El administrador de condominios es el representante legal de la comunidad al cual representa, donde su rol fundamental será cumplir las funciones establecidas en el reglamento interno y específicamente las que le entregue la asamblea. Dentro de sus funciones estará: cuidar los bienes de dominio común, efectuar los actos necesarios para realizar la certificación de los mantenimientos preventivos, citar a reunión de asamblea, mantener actualizado el archivo de documentos del condominio, cobrar y recaudar los gastos comunes, entre otras funciones.El administrador puede ser una persona natural o jurídica.
6.- ¿ Que son los Gastos de Implementación ?
Es un monto que se cobra a cada copropietario de forma anticipada, para cumplir con los gastos de puesta en marcha del condominio y que deben ser cancelados para afrontar ítems de gastos, que por su propia naturaleza, su pago no puede ser postergado.
Habitualmente en los condominios nuevos, a los propietarios se les exige un valor adicional que se agrega al valor del departamento, que puede ser pactado en cuotas.
CONCLUSIONES
La convivencia en un condominio puede traer otros problemas no necesariamente relacionados con las áreas sociales, como son las dificultades en la recolección de las cuotas de mantenimiento, los accesos a los estacionamientos y el mantenimiento de las instalaciones.
Lo importante es poner en una balanza las ventajas y desventajas que representa vivir en un condominio moderno y tomar la decisión: Por un lado, el esparcimiento, la seguridad, la amplitud, la tranquilidad y la variedad de servicios; Por otro, la falta de intimidad, la difícil convivencia y el desorden... Nada que no se pueda solucionar con una buena Administración que organice y lidere la difícil tarea de la CONVIVENCIA.
Iván Milla Euribe, gerente de GESTORES INMOBILIARIOS SAC, empresa especializada en Administración de Condominios, nos dice que cuando se compra un departamento en un condominio, se debe entender el concepto de lo que se está comprando...
Primero.- Se está adquiriendo un % del terreno donde se encuentra construido todo el condominio.
Segundo.-También se está comprando un % de todas las áreas comunes del condominio, es decir un porcentaje de los pasajes, corredores, patios, halls, escaleras etc.
Tercero.-Finalmente estamos comprando un % de las áreas exclusivas del condominio que son la unidad exclusiva, o departamento adquirido. Nos explica Iván Milla que entender este concepto, permite entonces comprender cuales son nuestros derechos y obligaciones como propietarios de un inmueble dentro de un condominio.
Uno de los mayores problemas que enfrentan las directivas de las juntas de propietarios son los problemas de morosidad de algunos vecinos, que creen no tener obligaciones con los pagos de las cuotas de mantenimiento. Como Administradores de un condominio, debemos primero hacer una labor de docencia, nos dice Iván Milla, a fin de hacer conocer a las juntas de propietarios cual es la normatividad que rige la convivencia entre vecinos en un condominio. Existen mecanismos contemplados por el Código Civil, ley 27157 y el RNE, que permiten que las juntas de propietarios puedan sancionar a aquellos propietarios que incumplen con el pago de las cuotas de mantenimiento de los condominios, o promover acciones disuasivas(Centrales de riesgo) que eviten la posibilidad de retrasos en las cuotas de mantenimiento.
Gestores Inmobiliarios SAC, es una empresa especializada en la Administración de Condominios, con amplia experiencia en el medio y con personal calificado , para realizar la administración de forma eficiente. Pueden visitar su página web
www.gestores-inmobiliarios.com o pedir la visita de un representante al Nextel 830*5151 o Celular claro 997204820.
Articulo Publicado por EL COMERCIO
Autor.-Iván Milla Euribe, Egresado de la Facultad de Arquitectura y Urbanismo de la Universidad Particular Ricardo Palma. Agente Inmobiliario con Registro del Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento..N°PN-0013. Estudios de especialización en Gestión y Administración Inmobiliaria. Expositor del Modulo de Administración Inmobiliaria del Diplomado de Gestión del Agente inmobiliario de la Universidad Ricardo Palma.
Ivan Milla Euribe
Gerente general de Gestores Inmobiliarios.
Registro Ministerio de Vivienda N° PN-0013
www.gestores-inmobiliarios.com
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