Las áreas comunes, los equipos e infraestructuras de última generación con que
cuentan hoy los edificios modernos como cocheras de varios niveles , sistemas
de evacuación de aire contaminado, puertas levadizas, equipos CCTV para control
y vigilancia, Club Houses con piscinas, saunas, juegos, terrazas , sala de
reuniones, ascensores. Son algunos espacios donde conviven los vecinos de un
edificio. Aunque muchos no lo entiendan
así, son ambientes que, si no son adecuadamente mantenidos, no solo
pueden ser motivo de problemas entre los propietarios, sino también quitar valor a las propiedades de todos.
Para lograr el equilibrio de mantener la armonía entre vecinos y la
plusvalía del condominio o edificio es que se necesita de una administración
profesional que sea realizada por personas o empresas registradas en el
Ministerio de Vivienda de acuerdo a la Ley 29080. Los especialistas reconocen que en los próximos años, Lima
emprenderá un crecimiento vertical al agotarse el suelo disponible para crecer horizontalmente. Algunos gobiernos
locales por su parte están dando normas
para frenar la densificación, mientras que los desarrolladores inmobiliarios
están migrando hacia los distritos en
donde las restricciones para construir edificios son menos exigentes.
Las empresas que trabajan con registro de Agente Inmobiliario y están especializadas
en Administración Inmobiliaria coinciden en que la complejidad de esta
actividad está en los propietarios de
los departamentos, a los que hay que asesorar, guiar y concientizar de que su
propiedad exclusiva potencia su valor , también
con el buen estado de las áreas comunes.
REALIDAD ACTUAL
El mercado está cambiando constantemente , porque los productos de hace
20 años, también han evolucionado ,los edificios de la década de los 90 en Lima ,no sobrepasaban los 5
pisos en su mayoría ,los edificios de oficinas, las galerías y centros comerciales
no eran complejos y tampoco requerían de personas muy preparadas para su
mantenimiento y administración. Pero el escenario de hoy es distinto, por ej. el
perfil del portero de un edificio no puede seguir siendo el de un agente de
seguridad, un conserje o portero debe
tener un perfil técnico, debe conocer de electricidad ,gasfitería, bombas de
agua, comunicaciones , emergencia de ascensores, puertas levadizas (en cochera),seguridad
,primeros auxilios y debe de estar preparado para dirigir una evacuación de los
vecinos dentro del edificio, en caso de sismo o incendio.
CAPTACION DE CLIENTES
Las empresas que trabajan de manera oficial, están haciendo Alianzas
Estratégicas con las Constructoras, ofreciéndoles su apoyo en la asesoría de
los nuevos propietarios sobre las normas de convivencia, manejando la difícil
etapa de la post-venta y sobre todo brindando su apoyo en el acompañamiento
social que fideliza clientes, permitiendo que refieran a sus conocidos, a los
futuros proyectos de la Constructora. Nuestra recomendación es practicar el
posicionamiento geográfico, los Administradores profesionales, sean persona
natural o jurídica deben desarrollar su actividad en un territorio determinado.
Pueden empezar recorriendo su distrito
en busca de obras de edificación que estén por culminarse o buscar edificios en
donde ya se estén comenzando a mudar los nuevos propietarios, para ofrecerles
asesoría para la conformación de sus
directivas ,apoyarlos en su organización y en la obtención de su personería
jurídica.
FUNCIONES DE UN ADMINISTRADOR PROFESIONAL
Una Administración ¨ Neutral¨ basada en el Reglamento Interno ,permite mantener buenas relaciones entre vecinos si es que
estos han sido debidamente orientados y entienden que su participación en las decisiones sobre las áreas y servicios
comunes es una obligación que adquirieron al comprar sus áreas exclusivas.
La Gestión del Administrador involucra no solo a las actividades que
establece la Ley 27157 sino además todo lo que se encuentre como sus funciones
en el Reglamento Interno del edificio o condominio. No olvidemos que el
Administrador del edificio es como el gerente de una empresa que deberá
administrar los fondos que se le entreguen
para realizar entro otros ,los pagos de consumos de agua, luz,
vigilancia, mantenimiento de ascensor o bombas de agua, puertas levadizas y gastos extraordinarios, como
el pintado de fachada.
HERRAMIENTAS DE UN ADMINISTRADOR PROFESIONAL
Dentro de las funciones de un Administrador LA RENDICION DE CUENTAS es
la más importante , sobre todo porque ha sido contratado para administrar
dinero ajeno y es su obligación brindar información real y oportuna sobre su
gestión. Primero es importante que el Administrador profesional justifique EL CRITERIO adoptado para establecer el monto
de mantenimiento a pagar por cada vecino , esto depende del Reglamento Interno
y de los acuerdos adoptados por la Junta de Propietarios del edificio. La
cobranza tradicional era de puerta en puerta pero, actualmente, las Juntas de
Propietarios prefieren abrir una cuenta de ahorros o corriente mancomunada con
el Administrador.
Los reportes de gastos y centros de costos , el control de pagos de los
vecinos, los balances por cada edificio ya no se realizan con hojas Excel un
Administrador profesional actualmente hace uso de la tecnología para efectuar una RENDICION DE CUENTAS
transparente.
GESTORES
INMOBILIARIOS SAC ha desarrollado después de 3 años de trabajo,
administrando edificios y condominios el primer Software peruano para
administrar edificios , denominado SGE, que permite que el administrador pueda
llevar de manera ágil y sencilla la gestión de muchos edificios al mismo tiempo
y lo más importante es que se ofrece por internet, lo que permite ofrecer a los
vecinos una clave para que puedan ingresar en cualquier momento y desde
cualquier lugar para ver su estado de cuenta en tiempo real.
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