AGENTE INMOBILIARIO Y BURBUJA INMOBILIARIA
Muchos seudovidentes, continúan prediciendo que estaríamos entrando en una burbuja inmobiliaria, en un artículo anterior indicábamos que si no entendemos que es una burbuja inmobiliaria y como se generó en el mundo, no podemos entonces relacionarla con nuestra realidad.
Orígenes de la ¨ BURBUJA INMOBILIARIA¨
Burbuja punto com es el término aplicado al período de crecimiento en los valores económicos de empresas vinculadas al Internet. Esta corriente económica especulativa se dio entre 1997 y 2001 y en ese período, las bolsas de valores de las naciones occidentales y sobre todo EEUU, vieron un rápido aumento de capitales debido al crecimiento de la Internet. Con el tiempo, muchas de estas empresas quebraron o dejaron de operar. Este periodo estuvo marcado por la aparición y también por la espectacular quiebra de este grupo de compañías basadas en Internet. Es así que el exceso de dinero generado por la especulación bursátil, se refugia en los bancos norteamericanos, que orientan los capitales a otorgar créditos hipotecarios indiscriminadamente, lo que se agudiza aun mas, luego de los ataques del 11 de Setiembre, cuando EEUU para evitar que su economía se detenga, entrega créditos hipotecarios sin ningún control.
El resto de la historia ya conocida, es que con la guerra de Irak el estado norteamericano al entrar en recesión económica, asume los papeles de las deudas hipotecarias y muchos países las compraron esparciendo de forma viral la crisis económica en el mundo.
¿Porqué no se puede dar una BURBUJA INMOBILIARIA EN PERÚ?
La penetración de la cartera hipotecaria en Perú es baja (menos del 5% del PBI, en Chile es del 15%).
Las condiciones impuestas por el estado (entre ellas el bono del buen pagador) han permitido que el % de incumplimiento de pagos sea muy bajo.
Por otro lado constantemente aparecen nuevos requisitos para acceder a los créditos hipotecarios, incluyendo mayores cuotas iniciales, tasas más elevadas y cierto endurecimiento en los criterios de evaluación crediticia. Además aun no se autoriza que se negocien las deudas hipotecarias de los créditos Mi vivienda. Todas estas condiciones exigidas para acceder a créditos para adquirir viviendas en Perú, son las que nos diferencian de otros sistemas económicos del mundo, en donde se otorgaron créditos sin respaldo.
¿Pero qué otras consideraciones debemos tomar?
Sabemos que el déficit histórico de viviendas se mantiene,(1. 5 millones de viv.) cada año se forman 65 mil familias en los sectores A, B y C, y se construyen solo 40 mil viviendas. Esto quiere decir que mientras la demanda no sea satisfecha las probabilidades de una burbuja inmobiliaria es lejana. Sin embargo se presentan otros problemas, que los Agentes Inmobiliarios percibimos en nuestra actividad y el más importante es la falta de terrenos, y justamente como todos sabemos cuando un bien es escaso, entonces sube de precio. En los últimos tiempos hemos sido testigos de alzas del valor del suelo que van desde 50% hasta 100% en muchos casos.
El alza en el valor de los terrenos se traslada al producto final el Inmueble y se hace evidente para todo el mundo; en las calles, expresado en letreros de “se vende”, en edificios nuevos por todas las esquinas.
Como el sistema financiero sigue dando créditos, esto viene generando una presión sobre la oferta, sumado a la escasez de suelos y las restricciones administrativas (permisos de construcción), los precios evidentemente seguirán subiendo y lo que podría ocurrir es que se llegue al punto en que no haya suficientes demandantes, pero eso significaría que hemos logrado cubrir el déficit. Entonces no confundamos Boom Inmobiliario con burbuja Inmobiliaria.
¿Algunas cifras de valores del m2?
El incremento de los precios ha sido sostenido y se ha dado en todos los sectores. En los distritos de clase media (Jesús María, Lince, Magdalena, Pueblo Libre y San Miguel), el alza ha sido de 16.2% en 2011 versus 2010.En el resto de Lima Metropolitana, donde se edificaron viviendas dirigidas a los sectores C y D, el aumento fue solo de 2.2%,
Algunas razones para explicar las alzas:
Entre el 2007 y 2013, la inflación acumulada en el Perú ha sido de aproximadamente 22%. Es totalmente razonable que los propietarios incorporen la inflación en el precio de sus inmuebles, tal como sucede con otros bienes y servicios en el mercado.
El déficit de vivienda, calculado en 1.5 millones de viviendas, se incrementa a razón de 250.000 viviendas anuales. Es totalmente normal que un bien escaso, con esa presión de demanda, suba de precio .
En el primer trimestre del año, el metro cuadrado en los distritos de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco llegó a costar US$1,444 (S/.3,607).Eso significa un aumento de 26.9% en dólares y de 17.6% en soles en comparación con el mismo periodo de 2011, según el análisis que hizo el Banco de Crédito (BCP).
Conclusiones
Cada día el Perú crece más, hay más inversión, mas empleo y mejores salarios. Hay millones de nuevos consumidores con capacidad de endeudamiento para comprar su primera vivienda y los bancos tienen una enorme capacidad para prestar dinero sin hacer locuras ni inventos financieros. Es totalmente normal observar un boom inmobiliario que no debemos confundirlo con una burbuja.
