Por
Iván Milla Euribe .Profesor de Técnicas de Tasación del Diplomado de
Especialización del Agente Inmobiliario de la Universidad CESAR VALLLEJO /CAIRP.
RAZONES QUE
REVALORIZAN O DESVALORIZAN
¿Qué influye en la
valorización o desvalorización de los inmuebles y terrenos en los distritos de Lima?
Se prevé que en adelante las
Municipalidades Distritales deban sugerir a la Metropolitana, el cambio la
zonificación de muchas viviendas a uso comercial, a raíz de las nuevas obras
viales que se ejecutan y ejecutaran en Lima. El objetivo de
estas obras viales es el establecimiento de un sistema de transporte rápido
masivo, el cual se espera mejore significativamente las condiciones de movilidad
de la población, principalmente aquella de bajos ingresos, reduciendo los
costos privados y sociales asociados al transporte urbano
La nueva infraestructura que se está
implantando en Lima con grandes obras, modificará
irremediablemente el precio de los inmuebles
ubicados en su recorrido o zonas aledañas. El impacto de ser previsto, será
positivo en la medida en que las municipalidades coordinen para que tales
predios residenciales puedan ir
cambiando su uso a comercial.
Los especialistas indican que obras que
permitirán un acceso fácil a los distritos ,como las obras en el malecón de San Miguel y
Magdalena o los nuevos paraderos del tren eléctrico, Metropolitano, corredores viales, la línea 2 del próximo metro
de Lima y los intercambios viales que promete construir la próxima
administración edil, entre otros, darán
mayor valor a los predios circundantes. Y esto porque estas obras atraerán a los
inversionistas que buscan instalar comercios o actividades compatibles en los
lugares más transitados por lo que planearan instalarse o construir en dichas
zonas.
Otros especialistas señalan que estas
nuevas infraestructuras como las estaciones, permitirán el aumento del valor de los predios, y que las
municipalidades recauden más por efecto de autoavalúo, al modificarse el uso
comercial de las viviendas en dichas zonas, ya que el tráfico hará que los
predios de esas avenidas se revaloricen al incrementarse el tránsito de
personas.
Si bien algunos propietarios de
inmuebles residenciales, ubicados en tramos de las avenidas por donde pasaran estas nuevas
infraestructuras, están vendiendo sus propiedades porque no quieren esperar a
que se construyan los paraderos, estaciones o puentes, para no convivir con
aglomeraciones y problemas. Lo que no visualizan es que cuando esos predios
cambien inevitablemente de zonificación y uso, se convertirán en negocios, oficinas, hoteles, restaurantes o cualquier otro tipo de comercio, aumentando su valor.
El efecto generara una reacción
totalmente diferente en los distritos, ya que dependerá del lugar donde se
desarrollen estas obras. De esta manera, los inmuebles en Los Olivos , San Juan
de Miraflores o San Juan de Lurigancho, se beneficiarían más de las obras que otros,
por ejemplo, el lugar destinado a la estación final del Tren eléctrico en S.J
de Lurigancho se ha disparado en el valor del m2 de sus terrenos ,cuando se
supo de su localización. En el caso de Santiago de Surco, es muy probable que
se descongestionen muchas vías ya que más personas de dicho distrito serán
usuarias directas de obras como el Tren Eléctrico o el Metropolitano, lo que
revalorizara los inmuebles residenciales de la zona.
OTRAS RAZONES QUE
REVALORIZAN O DESVALORIZAN
Los colegios de Ingenieros y
Arquitectos, así como instituciones como
CAPECO o las organizaciones como CAIRP, que
agrupan a los Agentes Inmobiliarios que participan en la actividad como desarrolladores
urbanos, deberían coordinar con las municipalidades y deberían ponerse de
acuerdo con la sociedad civil para reconsiderar los usos y coeficientes de
edificación de esas zonas, que finalmente determinan el valor de un inmueble.
Según los
especialistas lo que hace que terrenos en zonas como Barranco, San Isidro o
Miraflores cuesten más que aquellos ubicados en el Rímac o Breña, es
fundamentalmente el orden urbano y vial, la seguridad y sobre todo la relación
del distrito con el medio ambiente. Esto último influye especialmente ya que la
vista al mar, a parques o avenidas con áreas verdes determina valores agregados
al m2 ofrecido.Esto motiva que los precios sigan subiendo empujados por los
desarrolladores inmobiliarios al comprar terrenos para sus proyectos, como en
casi todas las principales ciudades del país.
En los últimos meses hemos percibido un
sinceramiento de los valores de los inmuebles, que por una demanda creciente se
habían incrementado sin razón aparente hasta el primer trimestre del 2014. Los
factores que intervienen en la ecuación que determina el valor de los inmuebles
son muchos, pero lo que incidió significativamente en un aumento descontrolado
del valor de los inmuebles, sin duda ha sido el valor del suelo.
Este y otros temas de coyuntura
inmobiliaria, serán tratados este 21 y 23 de Octubre en el SEMINARIO DE
VALORIZACION DE INMIUEBLES que se dictara en la Cámara de Agentes Inmobiliarios
Registrados del Perú, en horario de 6pm a 10pm,en Av. Pezet N°1720 San Isidro.
Informes: Telf. 2644689
CAIRP en alianza con la UCV inician
nuevo CURSO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO este 3 de Noviembre en
horario de mañanas, Lu,Mier,Vie y Sab de 9am a 1pm ,durara 12 semanas.
Informes: curso.ucv@cairp.org.pe
