LA MOROSIDAD Y LA ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA

Ley N° 30201, publicada en el diario oficial El Peruano el pasado miércoles 28 de mayo.

Según la ley N° 30201 el Registro de morosos también incluirá a deudores de servicios, esto quiere decir que permitirá denunciar y registrar apropietarios que deben dinero por cuotas de gastos de mantenimiento a las juntas de sus edificios.

ANTECEDENTES

Vivir en un condominio o en un edificio multifamiliar puede convertirse en un dolor de cabeza. Sobre todo si no conocemos las normas que rigen la convivencia. El estado debió en su momento hacer docencia para capacitar a las miles de personas que después de vivir en casas con costumbres propias de ocupar un lote independiente, pasaron a comprar un departamento en un edificio o condominio. Ese tránsito de compra ,tampoco fue acompañado por la capacitación adecuada de parte de las constructoras y finalmente las personas ,por desconocimiento se encontraron envueltas en conflictos con sus vecinos.

En muchos casos los propietarios deben hacerse cargo de las deudas de vecinos que no pagan servicios comunes ni mantenimiento. Pero ahora, los nombres de algunos de estos morosos podrán figurar en el registro de deudores judiciales, una lista que podría disuadir a los morosos de dejar de pagar sus obligaciones. Si bien el temor de aparecer en esta lista negra podría disuadir a algunos de dejar de pagar, esto no será tan simple y rápido mientras que no haya una sentencia judicial que acredite la deuda.

NORMATIVIDAD

Para que una Junta de Propietarios pueda iniciar una acción judicial a los morosos, esta debe tener PERSONERIA JURIDICA es decir debe de estar inscrita en Registros Públicos. En ese escenario, las acciones disuasivas funcionan ,se puede tomar los servicios de una central de riesgos, también se puede tomar los servicios de un Centro de Conciliación para que se incorpore en el Reglamento Interno la obligación de los pagos por mantenimientos y las sanciones a impartir en caso de morosidad.

En el escenario de que la junta de Propietarios no tenga Personería Jurídica ,la situación es delicada, porque se debe comenzar por realizar el trámite para obtenerla y lamentablemente los morosos harán lo imposible para evitarlo.

Pero por ahora la única forma de exigirle a un vecino el pago de una deuda por mantenimiento es con un juicio y La demanda solo puede ser planteada por el presidente de la junta de propietarios, siempre y cuando él y el grupo estén inscritos en Registros Públicos.

ALTERNATIVAS

El proyecto de ley 2622/2013 CR, denominado Ley que regula la administración inmobiliaria en el Perú, (en la cual participo como consultor el autor de este articulo), incorporara una acción que definitivamente evitara la morosidad sostenida indefinidamente en el tiempo. Cualquier persona natural o jurídica que quiera vender su propiedad, deberá presentar al Notario, el Certificado de no Adeudo de los gastos de mantenimiento del edificio o condominio firmados por el Administrador o el Presidente de la junta de Propietarios.

Según algunos especialistas ,la mayoría de edificios de Lima, no cuentan con su junta de propietarios inscrita ,se calcula que el 95% de edificios multifamiliares de la capital no tiene juntas de propietarios con personería jurídica.

Si bien el costo de la inscripción de una personería jurídica cuesta en promedio S/.2.500,

sin embargo ese, no es un impedimento como si lo son los requisitos que se deben adjuntar al Registrador:

-Acta de asamblea, donde se hayan seguido los procedimientos que establece la ley (convocatorias, quorum, firmas) y donde se  otorgue poder al presidente para que en nombre de la junta inicie el trámite de inscripción de la personería jurídica.

-Fichas Registrales de todas las áreas exclusivas

-DNI de todos los propietarios Registrales.

Basta que un moroso no entregue sus documentos, o que sea inubicable para que no se pueda iniciar el tramite.

COBRAR EL AGUA: GRAN PROBLEMA

El cobro del recibo del  consumo de agua genera conflictos en muchos condominios.

Según especialistas consultados, la mayoría de edificios multifamiliares tiene un medidor de agua general. En los modernos, cada unidadcuenta con un contometro de consumo que indica cuánto debe pagar el propietario por lo que consumió.

En los edificios antiguos, en cambio, es difícil calcular cuánta agua consume cada departamento. Pese a que es contra la ley en muchos edificios, los vecinos acuerdan cortar el agua a los morosos para obligarlos a pagar sus cuotas.

LA ESPECIALIZACIÓN  EN ADMINISTRACIÓN INMOBILIARIA

La CAMARA DE AGENTES INMOBILIARIOS REGISTRADOS DEL PERÚ, en alianza con la UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO, estará dictando el próximo mes ,el CURSO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO, el mismo que incluirá no solo las 200 horas lectivas que establece la malla curricular, sino que además ofrecerá 20 horas en ADMINISTRACION INMOBILIARIA, e incluye un diploma otorgado por el capítulo de Administradores del CAIRP.

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URBANISMO, PLUSVALIA URBANA Y AGENTE INMOBILIARIO

LA PLANIFICACIÓN URBANA.

La planificación urbana surge como herramienta necesaria del estado, al necesitar direccionar el crecimiento urbano, acelerado muchas veces por un aumento poblacional incontrolado y por las necesidades de sus habitantes; frente a un mercado cada vez más competitivo y cambiante.

¨La planificación estratégica neo liberal aplicada en el urbanismo, surge por una crisis en el modelo modernista, que proponía transformaciones radicales en la ciudad sin concertar y sin conocer ni preocuparse por los actores ni por sus relaciones de inserción en relación al aparato productivo. Este proponía una intervención desde el Estado, implementada rígidamente para construir una visión o imagen de ciudad. Este modelo sin embargo, no contempló el crecimiento dinámico producto de las decisiones de los actores y de su inserción en el aparato productivo.¨ Mg. Dip. P.U. Arq. Percy Acuña Vigil

En nuestro país la realidad sobrepaso todos los planes reguladores obsoletos que simplemente se hicieron para consolidar la improvisación y la ley de municipalidades termino creando feudos y diversos conjuntos de vivienda aislados y sin capacidad de integración promovidos por el programa Mi Vivienda. Frente a esto se requiere una visión estatal diferente para implantarse en el área metropolitana, donde se debe introducir el liderazgo del rol estatal ya que hoy se ha dejado en manos del podereconómico el diseño de la trama urbana de nuestra ciudad. Una gestión urbana debe ser normativa, donde el Estado debe definir y controlar el uso del suelo, la organización espacial y una imagen objetivo de las ciudades, sobre lo cual luego la empresa privada y la sociedad civil intervienen. Consiste en un modelo estratégico de planificación que busque desarrollar una visión concertada, que evolucionará en el tiempo de acuerdo a los contextos políticos, económicos y sociales. Además se debe centrar en comprender cuál es el problema de la realidad urbana y sus requerimientos. Así, importará más el proceso de implementación, que el resultado final del proyecto urbano. El rol del Estado será delegar funciones, dirigir y orientar la planificación, procurando prevenir y anticiparse a los problemas sociales. Deberá ser un mediador entre la calidad y una forma urbana regida por la rentabilidad, que se asocia al financiamiento y contactos del sector privado y de la sociedad civil.

PLUSVALIA URBANA.

Nuestras ciudades se encuentran hoy a merced de la especulación, y los valores del suelo seguirán aumentando en la medida que el estado no asuma su rol normativo determinando una reordenación espacial a largo plazo, que evite que los usos y parámetros urbanísticos sean entregados al mejor postor y que la sociedad civil tenga reglas claras, transparentes y duraderas en el tiempo para invertir. La plusvalía es el aumento del valor de una cosa, especialmente terrenos o valores inmobiliarios, sin que se produzcan cambios en ella. Cualquier inmueble se puede beneficiar con la plusvalía, por la cercanía a una estación del metro, por la instalación de un centro comercial cerca , por la consolidación urbana de las ciudades.

Lamentablemente hoy estamos frente a un aumento de los precios de los inmuebles que no responden necesariamente a un aumento significativo de la demanda ,sino que por el contrario son el resultado del aumento del valor del componente ¨suelo¨ en la ecuación del valor de un inmueble. Por otro lado la compra de terrenos con fines especulativos  con capitales de dudosa procedencia es también un factor que debemos contemplar.

AGENTE INMOBILIARIO.

En ese sentido el Agente Inmobiliario debe asumir una posición crítica ,desde su posición de intermediador y articulador de la operaciones inmobiliarias. Esa ubicación preferente le permite saber que productos inmobiliarios está demandando el mercado o que productos rechaza, también le permite identificar al cliente potencial, sus estilos de vida, su capacidad de endeudamiento y sobre todo conocer sus necesidades para orientar adecuadamente el tipo de producto a ofrecerle. Pero es necesario que el Agente Inmobiliario que se forme en los próximos años, pueda utilizar herramientas que le permitan ,hacer investigación de mercados, analizar e identificar al cliente potencial, comunicarse con él a través de las redes sociales, interactuar en alianzas estratégicas con los desarrolladores inmobiliarios ayudando no solo a vender sino también en la retroalimentación para lograr mejoras en los proyectos siguientes.

El futuro nos presenta muchos retos y la ley 29080 ofrece al Agente Inmobiliario la oportunidad de desenvolverse en varios campos, intermediación, comercialización, asesoría, consultoría, administración de inmuebles . El agente Inmobiliario no es un simple vendedor es un profesional inmobiliario y debe de estar bien preparado.

La CÁMARA DE AGENTES INMOBILIARIOS REGISTRADOS DEL PERÚ, en alianza con la UNIVERSIDAD CESAR VALLEJO, estará dictando el próximo mes, el CURSO DE ESPECIALIZACIÓN DEL AGENTE INMOBILIARIO, el mismo que incluirá no solo las 200 horas lectivas que establece la malla curricular, sino que además ofrecerá 20 horas en Administración de Edificios  y 10 horas adicionales en Negocios Inmobiliarios Internacionales, todos los expositores son reconocidos Agentes Inmobiliarios en actividad.

Todos los interesados pueden visitar :  www.cursodelagenteinmobiliario.com

CONTROLANDO BURBUJAS

Como todos sabemos ,cuando EEUU estornuda a Perú le da neumonía, en ese contexto se espera un alza de la tasa de interés de EE.UU, mientras que vamos disminuyendo el crecimiento económico y en nuestro país las Instituciones financieras  e inversionistas tienden a ser mucho más realistas y toman precauciones.

Es así que el sector inmobiliario ha debido empezar a sincerar sus expectativas, obligados por la desaceleración de los créditos y las proyecciones de menor crecimiento económico. No olvidemos que el sector construcción es el termómetro de la economía  .

Si bien hace pocos años la tasa de interés de los créditos hipotecarios era muy baja, (comparándola con otros países de la región) esta ha empezado a aumentar lentamente y es posible que esta tendencia se mantenga.

Volviendo a EEUU es un hecho que la Reserva Federal aumentará su tasa de interés,(no sabemos cuándo) lo que ocasionaría inevitablemente una réplica en el sistema financiero peruano y definiría la tendencia alcista del crédito hipotecario en el Perú.

CONTROLANDO LA ESPECULACIÓN 

Tapering 
La traducción exacta de la palabra ‘tapering’ al castellano es ‘estrechamiento’ o ‘disminución’. Ante las ultimas crisis financieras, la Reserva Federal (FED) de Estados Unidos respondió con una política monetaria expansiva; es decir, redujo tasas de interés e inyecto dinero a la economía. La manera como la FED inyecto dinero a la economía fue con paquetes, conocidos como QE (siglas en inglés), que consisten en la compra de instrumentos financieros principalmente bonos del tesoro, con dinero “nuevo”. Al insertar dinero, a través de las IFIS, los bancos centrales buscan incentivar la economía y el crédito. Sin embargo , el exceso de liquidez se acabó por el corte del estímulo monetario de Estados Unidos y es una buena medida porque  la abundancia de liquidez puede generar los incentivos para la especulación, no olvidemos que la inversión inmobiliaria cuando no compromete la participación del inversionista se puede convertir en especulación. El análisis anterior nos explica en parte, la situación actual reflejada en las menores tasas de crecimiento del sector inmobiliario, básicamente porque los bancos están siendo más cautos y la SBS también ha tomado medidas para evitardistorsiones.       Estamos frente a niveles de confianza de los inversionistas y consumidores por debajo de lo registrado el año pasado,algunas opiniones sobre las proyecciones de la economía han sido pesimistas y las personas se están volviendo más realistas. Ese también sería un factor del sinceramiento en el sector inmobiliario. 

ÚLTIMOS AJUSTES PERMITIRÍAN REACTIVACION VENTAS INMOBILIARIAS

Noticia.-

Inyección de liquidez del BCR haría que el crédito crezca 13.7% el 2014, según el BCP

Miércoles, 11 de junio del 2014

Gestión Sección Economía

Esta noticia aparecida el 11 de Junio último, paso desapercibida, pero el hecho de que el BCR haya liberado S/. 8,500 millones para ayudar a dinamizar la economía peruana y que se sumo a la última medida de reducir la tasa de encaje de 12% a 11.25% ,son medidasEnviar para inyectar liquidez a la economía y lograrían que el crédito al sector privado en el Perú crezca 13.7% durante el 2014.

Esta nueva medida inyectaría alrededor de 500 millones de nuevos soles a la economía, lo que permitiría satisfacer la demanda de créditos en moneda nacional.

El BCR ha venido implementando medidas de flexibilización del régimen de encaje en moneda nacional ,esto permitirá liberar liquidez para empezar a dinamizar los créditos e impulsar la reactivación de las operaciones inmobiliarias que en este último trimestre estuvieron bastante detenidas.