lunes, 18 de julio de 2016


           LA PLANIFICACIÓN  URBANA  Y PARÍS



Para entender como una ciudad como París con una población fija de 12 millones de habitantes y flotante ( turistas ) de 30 millones al ano ,ha podido mantenerse espacialmente ordenada y adecuadamente interconectada , hay que trasladarse a la época de la postguerra donde la expresión "planeamiento urbanístico" adoptó un sentido muy concreto, el de la organización de la reconstrucción del país, sobre todo en materia de infraestructuras, con un fuerte intervencionismo estatal y de la creación de una red de empresas mixtas, pero con un mismo objetivo.

En los 60 se produjo una pequeña revolución en materia de desarrollo urbano, caracterizada por dos elementos esenciales:
la aparición del fenómeno de la promoción inmobiliaria, por un lado, y una acentuada intervención pública, por otro. De la conjunción de metas comunes, surgió una nueva forma de planeamiento urbanístico.
Y todo esto generado por una demanda provocada, por el fuerte crecimiento urbano parisino, cuya población aumentó a razón de casi un 4% anual a finales del decenio de 1960.

Fue en el  primer gobierno de De Gaulle (1958) en que se reglamentan planes urbanísticos que aun eran muy flexibles y que se enfrentaron a un poderoso movimiento de especulación inmobiliaria.
Es así que se hace necesario a partir de 1962  crear una serie de instrumentos de política pública, de planificación y de intervención pública directa, mecanismos como la expropiación y la creación de bancos públicos de suelo, empezando por la Agence Foncière de la Région Parisienne (AFTRP), cuya vocación era, a la vez, facilitar la ejecución del planeamiento urbanístico y luchar contra la especulación, absorbiendo las plusvalías de la urbanización. 

Estas prácticas se concretaron en un importante texto legal, la Ley de Orientación Inmobiliaria de 31 de diciembre de 1967, que introdujo el conjunto de herramientas de planeamiento y de urbanismo operativo que aún se emplean hoy día. 

Sobre todo hay dos normativas que operan a diferentes escalas: 
El Plan rector (Schéma directeur), donde el estado establece los grandes rasgos de la evolución de la ciudad  (que es el sentido del término planning) y el Plan de ocupación del suelo (POS), que se aplica en los municipios, y vincula jurídicamente a los propietarios y dispone de forma explícita lo que puede hacerse en cada terreno. 

Bajo este nuevo régimen, el Estado sólo retiene dos funciones: impone a los municipios una serie de normas en función de intereses superiores a los meramente locales (higiene y sanidad, estética, protección de la naturaleza, etc.); y controla la legalidad de la actuación de los municipios para que se cumpla el Esquema Director y, en su caso, remite sus decisiones a los tribunales contencioso-administrativos (control de legalidad). 

Es inportante entender que en nuestra  realidad peruana , la planificacion de ciudades esta entrampada en un aspecto legal-administrativo que parte de una estructura mal concebida, donde los gobiernos metropolitanos deciden sobre temas de planificacion y los gobiernos locales proponen cambios a las normas de uso y sonificacion, teniendo al estado de observador sin poder controlar las decisiones de los gobiernos municipales que se han convertido en complices de la especulacion del suelo y beneficiarios de la corrupcion imperante.

Paris,18 de Julio
Ivan Milla Euribe





 (control de legalidad). 
Es importante

viernes, 19 de diciembre de 2014

Boom Inmobiliario realidades y peligros



En un contexto de alta producción habitacional en nuestro país por parte de empresas particulares, se ha presentado la disminución de los estándares de la vivienda establecidos por el RNE, a raíz de la mala utilización del Reglamento de Construcción Mivivienda, utilizado mañosamente por los constructores para vender departamentos con características de interés social en  distritos tradicionales como  Jesús María, Pueblo libre, Surco y hasta Miraflores .Este hecho  de producción de Vivienda Social en Altura, ha  agravado por ejemplo :las situaciones de falta de estacionamientos generando caos vehicular en muchos sectores como es el caso de J. María en donde por las noches calles enteras se convierten en playas de estacionamiento . Por otro lado la densificación irracional de barrios, donde la infraestructura de agua, desagüe, energía no están preparados para albergar edificios de 15 pisos y más de 100 departamentos en terrenos donde antes habitaban 4 personas, demuestra que la planificación urbana es un saludo a la bandera.

LA MASIFICACIÓN

La masificación con que se está construyendo gran cantidad de vivienda multifamiliar por todas partes ,con la complicidad  del estado que permite contravenir sus propios reglamentos  y parámetros ,con el pretexto de combatir el deficit habitacional ,puede convertirse en un boomerang que puede destrozar nuestro propio hábitat ya que cada vez hay menos parques y jardines en nuestra ciudad.

LA INFORMALIDAD
Por otro lado se ha reconocido que hay unas 8 mil inmobiliarias y constructoras informales en el sector, que están al acecho para vender predios sin garantías, según estima el Ministerio de Vivienda, Construcción y Saneamiento (MCVS).
Si bien existe  la Central de Información sobre Promotores Inmobiliarios y Empresas Constructoras, herramienta creada para evitar estafas y fraudes en el sector, los mecanismos para controlar adecuadamente su accionar aun no están definidos por el Reglamento correspondiente.


ESTILOS DE VIDA Y CONVIVENCIA
Los  edificios construidos en estos últimos 10 años están albergando en su mayoría poblaciones de familias jóvenes que migraron de las casas de sus padres , suegros o vinieron de un inmueble alquilado, trayendo con ellos sus costumbres  y estilos de vida propios de la vivienda individual, lamentablemente el estado no realizo una labor docente para orientarlos en las normas de convivencia en propiedad horizontal y dentro de los planes de los promotores y constructoras  tampoco estuvo realizar esta labor. Pero alguien tiene que hacerla y corresponde a los Agentes Inmobiliarios Registrados, especializados en Administración Inmobiliaria quienes como en otros países, orientan y asesoran a las comunidades de propietarios.

FUTURO INCIERTO
El peligro  es que estas edificaciones en el futuro caigan en un determinado momento en el abandono de su mantenimiento y cuidado, en Chile y Argentina, la combinación de estos hechos generó en las últimas décadas una de las principales problemáticas sociales a las que se vieron enfrentadas  las políticas habitacionales.
Estos edificios de gran altura que aparecen por doquier con el sello Mivivienda, están focalizados en una población de medianos ingresos y con bajos niveles de cohesión social, sumada a la falta de información sobre convivencia en propiedad horizontal y en cómo administrar sus bienes comunes, determina que el marco  regulatorio de la ley 27157, hoy  sea insuficiente a la hora de ponerse de acuerdo en el mantenimiento de los edificios y evitar el deterioro de éstos.
De acuerdo a lo establecido por ley de propiedad exclusiva y común,(27157), todos los espacios no exclusivos, así como las áreas libres dispuestas en las edificaciones, corresponderán a espacios comunes y deberán contar  con una administración , de parte de los propietarios o administradores profesionales , para garantizar su plusvalía.

ADAPTARSE A LA REALIDAD
Así también, las nuevas propuestas de desarrollo inmobiliario, están estableciendo nuevos proyectos  de uso mixtos en las edificaciones, como edificaciones que comparten uso residencial
(Departamentos), empresarial (oficinas), y/o (comercial) locales comerciales, bodegas y estacionamientos, generando edificaciones con un gran número de unidades que coexisten con  áreas libres y servicios de uso común.
Sin embargo estos nuevos usos mixtos no están contemplados en las normas existentes que se deben actualizar  uniformizando criterios  y elaborando leyes modernas que faciliten la convivencia.

Iván Milla Euribe
Agente Inmobiliario
Reg MVCS PN: N°0013

Vicepresidente CAIRP

jueves, 18 de diciembre de 2014

¿Cuáles son los síntomas de la desaceleración?


La economía peruana continúa desacelerándose, es decir  que el crecimiento de la economía, que se mide por la tasa de variación del (PBI), es cada vez más lento. Esto se refleja en el mercado inmobiliario  ya que sentimos que vendemos menos, pero cuidado, porque también el estado recauda menos impuestos de lo que se espera.
El resultado es que los clientes comienzan a postergar las decisiones  de invertir en productos inmobiliarios, “esperemos mejor, más adelante compramos”, “creo que no es el momento para invertir”. Son expresiones que  manifiestan en algunos sectores, temor por la desaceleración que se siente. La preocupación es que esta situación se pueda multiplicar y lleguemos a extremos en los cuales la demanda del mercado inmobiliario disminuya o se paralice.

Pero porque se ha desacelerado la economía peruana en el 2014?
El primer factor  según los especialistas, es que en el período enero-mayo, las exportaciones se redujeron en -11.9% en comparación con igual periodo del año anterior. Las tradicionales cayeron -18.1%; dentro de ellas, la caída de las exportaciones de oro fue de -46.2% y las de cobre, -7.1%. Ahí tenemos al primer factor: la caída (no desaceleración) de las exportaciones.

¿Y por qué han caído? Porque los mercados de destino ya no nos compran lo mismo que antes. Ni Europa, ni Estados Unidos, ni China, ni Chile.
El segundo factor es el crecimiento casi nulo de la inversión privada en el período enero-mayo. Si vamos un poco más atrás, observamos que luego de crecer a tasas por encima de 12% anual, tanto en 2011 como en 2012, en 2013 solo aumentó 3.9% y, como se ha dicho, casi 0% en lo que va del año.
 El tercer factor es quizás el más importante porque genera desconfianza, anuncios confusos del gobierno, falta de liderazgo político, entre otros, destacan como problemas internos que han reducido la confianza de los inversionistas “más allá de los números”...
Un cuarto factor que podemos añadir como Agentes Inmobiliarios, es que desde el año pasado las vallas para optar créditos hipotecarios se elevaron ya que el BCR hasta Junio del 2013 tuvo una política de aumento de la tasa de encaje en soles y las instituciones financieras aumentaron las condiciones para que las personas  accedan a comprar vivienda.


¿Qué acciones  pueden corregir la desaceleración la economía peruana?
Con el fin de revertir el efecto de las tasas de créditos hipotecarios altas, el BCR continuó con su política de reducción de tasas de encaje en soles. Entre junio de 2013 y julio 2014 liberó recursos al sistema bancario por un total de 9016 millones de soles. Estas acciones tienden a promover que los bancos tengan más liquidez para prestar; de modo que se abaraten los préstamos y así enfrentar la desaceleración.
Tanto el MEF como el BCR buscan ahora que aumente la demanda interna. Lo positivo es que ya aceptaron el problema, luego de negarlo durante un buen tiempo. Sin embargo, una auténtica recuperación que ataque la desaceleración, solo viene con mayor inversión privada  y para ello faltan reformas.

¿Qué hace falta para combatir la desaceleración de la actividad inmobiliaria?

-La escases de suelo urbano genera especulación y es un componente importante del valor de los inmuebles, el estado debe desarrollar planes maestros a largo plazo en planificación urbana, que no consoliden la improvisación de las ciudades, sino que generen oferta de suelo urbano con factibilidad de servicios, para evitar que los nuevos polos de desarrollo de Lima, terminen siendo ocupados también de forma espontanea y caótica.
-Combatir la corrupción en la administración pública haciendo cortos y transparentes los procedimientos, evitando la proliferación de la tramitologia en todos los sectores donde se desarrolla el sector inmobiliario.
-Las instituciones financieras sin caer en la entrega de créditos hipotecarios  sin garantías reales deben abaratar los préstamos y ofrecer tasas competitivas, además de tener políticas que permitan aumentar el volumen de préstamos hipotecarios.
Se debe premiar a los desarrolladores  inmobiliarios que cumplan con lo ofrecido a sus clientes y que respeten las normas urbanas, el estado debe tener mecanismos para castigar las malas prácticas de algunos promotores y constructores, con la reglamentación de la ley que crea la Central de Información de Promotores y Constructores Inmobiliarios.
No olvidemos que el sector inmobiliario es el termómetro de la economía de un país y como agentes inmobiliarios debemos medir constantemente el pulso del mercado y mantener una actitud crítica frente a la realidad que nos rodea.
-La Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú, ha recomendado al MVCS, que se incorpore en el reglamento de la Ley 29203, al Agente Inmobiliario Registrado como parte integrante de las entidades informantes de la Central de Información referida.

Dic-2014

Ivan Milla Euribe
Vicepresidente CAIRP
A.I. Reg PN-0013

martes, 16 de diciembre de 2014

Problema del trafico en lima : ¿Qué es lo que lo genera?


SUFRIMIENTO DIARIO
Aquellos que tenemos que atravesar la ciudad de sur a norte o de este a oeste para reuniones de trabajo sufrimos constantemente la desesperación  de llegar tarde a nuestras citas, pese a haber salido temprano, hemos constatado que la hora punta ahora es todo el día .Existen actualmente 75 puntos de mayor congestión vehicular en Lima que se complican mas durante las denominadas horas punta, los cuales se ubican en 22 de los 43 distritos. El Cercado, San Martín de Porres, Surco, Chorrillos y San Isidro tienen la mayor cantidad de cruces críticos.
De todos estos puntos el más complicado por la informalidad que existe, es Puente Nuevo, en El Agustino. Hay vehículos que vienen del norte y el sur para ir a San Juan de Lurigancho y viceversa. También por la cantidad de personas que se congregan por ser un intercambio de rutas que no ha sido solucionado espacialmente. Otras congestiones  que a diario se viven son en el by-pass de la Av. Habich. Pasada la 1:30 p.m., largas colas se forman en la parte alta y en la vía lateral que da a la Municipalidad de San Martín de Porres. Y nos preguntamos: ¿Qué paso con los puentes y pasos a desnivel inaugurados hace pocos años por el actual alcalde? ¿De que sirvió tanta inversión si el problema subsiste?
EL TRAFICO EN LIMA NO ES UN PROBLEMA SOLO POLICIAL
Además de la hora punta, los 3 mil policías destinados a controlar el tránsito se redistribuyen y desplazan de acuerdo al flujo vehicular, realizando también operativos. El pasado 8 de julio, el ministro del Interior, Daniel Urresti, lanzó un plan para agilizar la fluidez vehicular en horas punta disponiendo que no solo los policías de Tránsito vayan a los puntos críticos, sino también los de las comisarías, la División de Emergencias y la unidad de motociclistas Los Halcones, que se dedican a operaciones contra la delincuencia común.

TRAS DE CUERNOS PALOS
Trasladarse de un distrito a otro en hora punta es cada vez más lento, estresante y caótico en la ciudad debido al alto congestionamiento vehicular que presentan sus vías principales perjudicando a miles de transportistas, choferes y pasajeros. Todo ello provoca que un limeño pase en promedio una hora y 21 minutos movilizándose a su centro de trabajo o estudio y también una cuarta parte de su vida en el transporte público, según una última encuesta elaborada por el Banco Interamericano de Desarrollo.
Para que nuestro sufrimiento sea aún más trágico, desde este año tanto en Lima como en el Callao se han iniciado seis grandes obras viales que prometen mejorar la fluidez en el tránsito. Estas se ubican en la Costa Verde, Vía de Evitamiento, Panamericana Norte y Sur,  y Costa Verde-Callao.
El grave problema está en que las seis se ejecutan al mismo tiempo y tres de ellas seguirán durante el verano próximo, lo que complicaría doblemente el congestionamiento vehicular. Aparte de estas obras hay zonas como las avenidas Javier Prado, Salaverry o Alfonso Ugarte, donde la congestión ya es conocida. La infraestructura vial es cada vez más deficiente y el aumento de vehículos no se detiene.

PRIMERA OBRA VIAL
En la Panamericana Norte, por ejemplo, la concesionaria Rutas de Lima viene construyendo un intercambio vial en el cruce con la avenida 25 de Enero, para lo cual ha tenido que cerrar unos 500 metros de la Panamericana y desviar los vehículos de transporte público y privado hacia vías auxiliares.

SEGUNDA OBRA VIAL
Al mismo tiempo, en la Panamericana Norte, Rutas de Lima está construyendo un paso a desnivel en el cruce de con la avenida Los Alisos en el distrito de Los Olivos, muy cerca del centro comercial Megaplaza. Lima Norte se convierte de esta manera en una zona de obras perjudicando al medio millón de personas que habitan y visitan el lugar.

TERCERA OBRA VIAL
Acercándonos un poco más al corazón de Lima, las obras continúan hacia la Vía de Evitamiento, donde la concesionaria Vía Parque Rímac realiza la ampliación de un cuarto carril en esta arteria. Su culminación está prevista para este mes, diciembre; sin embargo, ya viene generando molestias entre los conductores que se dirigen de sur a norte.

CUARTA OBRA VIAL
En tanto, en la Panamericana Sur, Rutas de Lima inició hace dos meses los trabajos para la edificación de un túnel vehicular de 800 metros a la altura de la avenida Benavides. La concesionaria indicó que el tiempo de duración de las obras es de 14 meses.

QUINTA OBRA VIAL
Al otro lado de Lima, la Municipalidad Provincial del Callao se encuentra ejecutando los trabajos para la Costa Verde -Callao. El último viernes se inició el segundo plan de desvío para facilitar la construcción de un paso a desnivel en la avenida Haya de la Torre, en el tramo comprendido entre las avenidas La Paz y Costanera. Sin embargo, la obra  de toda la Costa Verde-Callao tiene para rato, pues se culminará en unos 14 meses.

SEXTA OBRA VIAL
La sexta obra que viene dando dolor de cabeza y gran cuota de indignación a los conductores y vecinos es en Barranco. La Municipalidad de Lima viene realizando en la ampliación de un tercer carril en la vía de la Costa Verde.
“Toda la carga vehicular que son 3 mil autos por ahora, en hora punta, que pasaba por la Costa Verde, ahora transita en la parte superior, causando un verdadero caos en las avenidas San Martín y Pedro de Osma. Si estas vías están saturadas, la sobrecarga las colapsó”, Los barranquinos están  incómodos.

PROXIMA SETIMA OBRA VIAL
Vecinos de Surco piden diálogo por túnel, constantemente vienen protestando por la construcción de un intercambio vial en el cruce de la avenida Benavides con la Panamericana Sur. El malestar de los vecinos se debe a que el proyecto de Benavides -aseguran- no solucionará la congestión vehicular, al contrario generará más caos. El proyecto Benavides contempla la construcción de un túnel de 700 metros, que iría hasta la Avenida Salvador Allende.

¿Y LA PLANIFICACIÓN?

Todas estas obras y sus dificultades debieron planificarse con anterioridad para no genera malestar, si bien son necesarias para la ciudad y, por lo tanto, deben continuar, todos estos proyectos deberían estar contemplados en un PLAN MAESTRO  a 15 o 20 años el cual se debió hacer de conocimiento de la sociedad civil y todos los organismos del estado para que la gestión urbana no nos agarre por sorpresa.

PARQUE AUTOMOTOR

¿Cómo estamos creciendo en el parque automotor? Según la Asociación Automotriz del Perú (AAP) en el primer trimestre del año unos 49.200 vehículos nuevos fueron inscritos en Registros Públicos (Sunarp), es decir, 19% más que el año pasado en igual periodo. Lima tiene  un millón 300 mil vehículos, y en comparación con otras capitales de la región tenemos un déficit de automóviles particulares. Sin embargo, el parque automotor en taxis y transporte urbano es altísimo y se espera que en cada año lleguen 200 mil vehículos más.
Las autoridades no muestran profesionalismo ni liderazgo y tenemos mucho desorden ya que no hay una verdadera gestión pensada a largo plazo del tráfico en nuestra capital y las soluciones al ser políticas son pensadas para el corto plazo.

Prepárense para el tráfico que se viene este 2015, pídanle al niño dios: ¡UNA BICICLETA!

Iván Milla Euribe

Vicepresidente Cámara  de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú.

lunes, 15 de diciembre de 2014

¿Cómo lograr ser un líder en la actividad inmobiliaria?



La propia definición de liderazgo enumera ya varias características sin embargo aquí les presento doce tips que pueden ayudarlos:

  1. Capacidad de comunicarse. La comunicación es en dos sentidos (LA SINTONIA). Debe expresar claramente sus ideas y sus instrucciones, y lograr que su cliente o su gente las escuchen y las entienda. También debe saber "escuchar" y considerar lo que el grupo al que dirige le expresa.
  2. Inteligencia emocional. Salovey y Mayer (1990) definieron inicialmente la Inteligencia Emocional como -la habilidad para manejar los sentimientos y emociones propios y de los demás, de discriminar entre ellos y utilizar esta información para guiar el pensamiento y la acción.- Los sentimientos mueven a la gente, sin inteligencia emocional no se puede ser líder.
  3. Capacidad de establecer metas y objetivos. Para dirigir un grupo, hay que saber a donde llevarlo. Sin una meta clara, ningún esfuerzo será suficiente. Las metas deben ser congruentes con las capacidades del grupo. De nada sirve establecer objetivos que no se pueden cumplir.
  4. Capacidad de planeación. Una vez establecida la meta, es necesario hacer un plan para llegar a ella. En ese plan se deben definir las áreas de la actividad inmobiliaria en que queremos participar y las acciones que se deben cumplir, el momento en que se deben realizar, las personas encargadas de ellas, los recursos necesarios, etc.
  5. Un líder conoce sus fortalezas y las aprovecha al máximo. Por supuesto también sabe cuáles son sus debilidades y busca subsanarlas.
  6. Un líder crece y hace crecer a su gente. Para crecer, no se aferra a su puesto y actividades actuales. Siempre ve hacia arriba. Para crecer, enseña a su gente, delega funciones y crea oportunidades para que todos crezcan con él.
  7. Tiene carisma. Carisma es el don de atraer y caer bien, llamar la atención y ser agradable a los ojos de las personas. Para adquirir carisma, basta con interesarse por la gente y demostrar verdadero interés en ella y sus necesidades; en realidad, en el carisma está la excelencia. Se alimenta con excelencia, porque es lo más alejado que hay del egoísmo. Cuando un líder pone toda su atención en practicar los hábitos de la excelencia, el carisma llega y como una avalancha cae un torrente sobre él.
  8. Es Innovador. Siempre buscará nuevas y mejores maneras de hacer las cosas. (El concepto del mar azul) Esta característica es importante ante un mundo que avanza rápidamente, con tecnología cambiante, y ampliamente competitivo.
  9. Un líder es responsable. Sabe que su liderazgo le da poder, y utiliza ese poder en beneficio de todos.
  10. Un líder esta informado. Se ha hecho evidente que ninguna empresa inmobiliaria puede sobrevivir sin líderes que entiendan o sepan cómo se maneja la información estadística. Un líder debe saber cómo se procesa la información, interpretarla inteligentemente y utilizarla en la forma más moderna y creativa.
  11. Contrario a lo que piensa la gente, los grandes líderes y emprendedores no llegan a triunfar por quienes son, sino por lo que hacen.
  12. Es importante estar siempre dispuestos a aprender aún más, ya que esto nos va garantizar el éxito en cualquier aspecto del campo inmobiliario.

Iván Milla Euribe
Vicepresidente de la cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú- CAIRP

miércoles, 15 de octubre de 2014

Valorización y desvalorización de inmuebles en nuestra ciudad

Por Iván Milla Euribe .Profesor de Técnicas de Tasación del Diplomado de Especialización del Agente Inmobiliario de la Universidad CESAR VALLLEJO /CAIRP.



RAZONES QUE REVALORIZAN O DESVALORIZAN
¿Qué influye en la valorización o desvalorización de los inmuebles y  terrenos en los distritos de Lima?
Se prevé que en adelante las Municipalidades Distritales deban sugerir a la Metropolitana, el cambio la zonificación de muchas viviendas a uso comercial, a raíz de las nuevas obras viales que se ejecutan y ejecutaran en Lima. El objetivo de estas obras viales es el establecimiento de un sistema de transporte rápido masivo, el cual se espera mejore significativamente las condiciones de movilidad de la población, principalmente aquella de bajos ingresos, reduciendo los costos privados y sociales asociados al transporte urbano
La nueva infraestructura que se está implantando en Lima  con grandes obras, modificará  irremediablemente el precio de los inmuebles ubicados en su recorrido o zonas aledañas. El impacto de ser previsto, será positivo en la medida en que las municipalidades coordinen para que tales predios residenciales puedan  ir cambiando su uso a comercial.
Los especialistas indican que obras que permitirán un acceso fácil a los distritos ,como  las obras en el malecón de San Miguel y Magdalena o los nuevos paraderos del tren eléctricoMetropolitano, corredores viales, la línea 2 del próximo metro de Lima y los intercambios viales que promete construir la próxima administración edil,  entre otros, darán mayor valor a los predios circundantes. Y esto  porque estas obras atraerán a los inversionistas que buscan instalar comercios o actividades compatibles en los lugares más transitados por lo que planearan instalarse o construir en dichas zonas.
Otros especialistas señalan que estas nuevas infraestructuras como las estaciones, permitirán  el aumento del valor de los predios, y que las municipalidades recauden más por efecto de autoavalúo, al modificarse el uso comercial de las viviendas en dichas zonas, ya que el tráfico hará que los predios de esas avenidas se revaloricen al incrementarse el tránsito de personas.

Si bien algunos propietarios de inmuebles residenciales, ubicados en  tramos de las  avenidas por donde pasaran estas nuevas infraestructuras, están vendiendo sus propiedades porque no quieren esperar a que se construyan los paraderos, estaciones o puentes, para no convivir con aglomeraciones y problemas. Lo que no visualizan es que cuando esos predios cambien inevitablemente de zonificación y uso, se convertirán en negocios,  oficinas, hoteles, restaurantes o cualquier  otro tipo de comercio, aumentando su valor.

El efecto generara una reacción totalmente diferente en los distritos, ya que dependerá del lugar donde se desarrollen estas obras. De esta manera, los inmuebles en Los Olivos , San Juan de Miraflores o San Juan de Lurigancho, se beneficiarían más de las obras que otros, por ejemplo, el lugar destinado a la estación final del Tren eléctrico en S.J de Lurigancho se ha disparado en el valor del m2 de sus terrenos ,cuando se supo de su localización. En el caso de Santiago de Surco, es muy probable que se descongestionen muchas vías ya que más personas de dicho distrito serán usuarias directas de obras como el Tren Eléctrico o el Metropolitano, lo que revalorizara los inmuebles residenciales de la zona.

OTRAS RAZONES QUE REVALORIZAN O DESVALORIZAN
Los colegios de Ingenieros y Arquitectos, así como  instituciones como CAPECO  o las organizaciones como CAIRP, que agrupan a los Agentes Inmobiliarios que participan en la actividad como desarrolladores urbanos, deberían coordinar con las municipalidades y deberían ponerse de acuerdo con la sociedad civil para reconsiderar los usos y coeficientes de edificación de esas zonas, que finalmente determinan el valor de un inmueble.

Según los especialistas lo que hace que terrenos en zonas como Barranco, San Isidro o Miraflores cuesten más que aquellos ubicados en el Rímac o Breña, es fundamentalmente el orden urbano y vial, la seguridad y sobre todo la relación del distrito con el medio ambiente. Esto último influye especialmente ya que la vista al mar, a parques o avenidas con áreas verdes determina valores agregados al m2 ofrecido.Esto motiva que los precios sigan subiendo empujados por los desarrolladores inmobiliarios al comprar terrenos para sus proyectos, como en casi todas las principales ciudades del país.

En los últimos meses hemos percibido un sinceramiento de los valores de los inmuebles, que por una demanda creciente se habían incrementado sin razón aparente hasta el primer trimestre del 2014. Los factores que intervienen en la ecuación que determina el valor de los inmuebles son muchos, pero lo que incidió significativamente en un aumento descontrolado del valor de los inmuebles, sin duda ha sido el valor del suelo.

Este y otros temas de coyuntura inmobiliaria, serán tratados este 21 y 23 de Octubre en el SEMINARIO DE VALORIZACION DE INMIUEBLES que se dictara en la Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú, en horario de 6pm a 10pm,en Av. Pezet N°1720 San Isidro. Informes: Telf. 2644689

CAIRP en alianza con la UCV inician nuevo CURSO DE ESPECIALIZACION DEL AGENTE INMOBILIARIO este 3 de Noviembre en horario de mañanas, Lu,Mier,Vie y Sab de 9am a 1pm ,durara 12 semanas. Informes: curso.ucv@cairp.org.pe

lunes, 11 de agosto de 2014

Nuevo reto: acostumbrarse a trabajar en equipo


Siempre se habla del trabajo en equipo como una forma ideal de compenetrarse entre los integrantes de una organización, pero lo que también hay que tener en cuenta es que un equipo puede hacer frente a más y mejores proyectos u opciones, incluso, a lo que pueden manejar muchas personas de forma separada. Esto se debe, principalmente, a un aprovechamiento de los recursos de cada una de las personas y su interacción con el resto de ellas. De esa manera los Agentes y las empresas Inmobiliarias Registrados en el MVCS,  pueden obtener mejores resultados al desarrollar un trabajo en equipo adecuado. También hay que tener en cuenta la comunicación entre los nodos de la red que forma un grupo y que se debe comunicar de una forma óptima.

Para los especialistas de estos conceptos no existe un método mágico que asegure una buena comunicación. Entra en juego tanto el tipo de organización como el compromiso de cada uno de los "actores" que interactúan entre sí y con el grupo. Además, cada actor debe conocer y estar familiarizado con el producto que se comercializa, es un factor determinante a la hora de establecer un sistema de comunicación. En lo relativo a la colaboración interpersonal, debemos plantear una estrategia de actuación basada en canales innovadores  de comunicación. Este concepto hace referencia a la comunicación que surge al margen de los canales tradicionales ya conocidos, es decir, el uso de las herramientas modernas como las redes en Internet, hoy en día estas  permiten dar más dinamismo a todos los sectores de negocio inmobiliario.

De esta forma, el carácter innovador está presente en el concepto de "equipo" como aquello que puede ayudar a concluir con mayor éxito un proceso de trabajo. De hecho, siempre se ha dicho que "cuatro ojos ven más que dos", lo que aplicado al tema inmobiliario, resulta más fácil para la innovación que se presente a través de la interacción entre varias personas que trabajan de forma conjunta que a varias personas por separado.
Es así, como hoy día las redes sociales favorecen enormemente el florecimiento de nuevas estrategias de negocio. La búsqueda de soluciones creativas, que permitan la consolidación  de nuevos ámbitos de negocio (páginas web que agrupan a los Agentes y Empresas). Esto se traduce en una mayor solidez de la intermediación  por el simple hecho de una participación de todos los integrantes de la actividad inmobiliaria, ya que permite un mayor grado de participación de los actores y facilita la lucha por mantener un posicionamiento en el mercado. El trabajo en equipo es a menudo, una de las tareas pendientes de muchas organizaciones, por lo que desde aquí invitamos a los Agentes Inmobiliarios Registrados y empresarios inmobiliarios a que intenten en la medida que les sea posible, integrarse a redes, equipos y grupos de trabajo organizados.

Algunas recomendaciones

-El Agente Inmobiliario Registrado así como la Empresa Inmobiliaria Registrada, deben tener una especialización, para que los clientes los busquen porque son ellos los conocedores de algún producto o sector de la actividad inmobiliaria (compra, venta, arrendamiento, administración de inmuebles, en determinada zona, distrito y/o sector residencial, comercial, industrial etc). Las redes o grupos de trabajo entonces podrán estar integrados por expertos en diferentes campos y recién ahí tendrá sentido los llamados *Referidos*. Es decir que si yo realizo intermediación de inmuebles industriales y mi cliente me solicita un inmueble residencial, entonces yo lo recomiendo a un colega especializado en viviendas (con quien previamente tengo un acuerdo de participación).

-Eso evitara que en la actividad inmobiliaria continúen presentándose situaciones lamentables como operaciones informales realizadas por improvisados, que solo pretenden *ganarse alguito* al cerrar una operación inmobiliaria con la cual no han tenido el más mínimo compromiso, ya que no la realizan de manera habitual y menos de manera oficial como agente con registro.

-La Cámara de Agentes Inmobiliarios Registrados del Perú, inicia el 11 de Agosto el Curso de especialización del agente inmobiliario, donde se capacitaran nuevos agentes con una formación integral que les garantice su éxito empresarial.