¿SE PUEDE DESINFLAR LA POSIBLE BURBUJA?
¿Qué está ocurriendo con la dinámica del sector inmobiliario?
Se comenta en las últimas semanas que la desaceleración de la economía podría activar, que la mal llamada burbuja inmobiliaria comience a desinflarse. Pero, si no entendemos que es la burbuja inmobiliaria y como se generó en los Estados Unidos, no podemos entonces relacionarla con nuestra realidad.
¿Porqué no se puede dar una burbuja inmobiliaria en Perú?
En Perú muchos titulares hacen referencia a nuevos requisitos para acceder a los créditos hipotecarios, incluyendo mayores cuotas iniciales, tasas más elevadas y cierto endurecimiento en los criterios de evaluación crediticia. Estas condiciones exigidas para acceder a créditos para adquirir viviendas son las que nos diferencian de otros sistemas económicos del mundo, en donde se otorgaron créditos sin control.
Sin embargo, el fenómeno del boom inmobiliario, a diferencia de muchos otros, se hace evidente para todo el mundo; esta en las calles, a vista y paciencia de todos, expresado en letreros de “se vende”, en grúas de construcción, en camiones de cemento y con la aparición de edificios nuevos por todas las esquinas. Todas estas son señales de fácil observación que, además, se puede cuantificar y medir muy rápido (precio del metro cuadrado, por ejemplo) y todos hablamos de ellas ya que se puede apreciar en todas partes.
Consideremos algunas otras señales, no tan evidentes, para evaluar si el fenómeno entra en categoría burbuja:
- La gran mayoría de propiedades se sigue ofreciendo en dólares mientras que la gran mayoría de sueldos son en soles. Hace solo seis años, el tipo de cambio era aproximadamente 3.20 soles por dólar. Hoy, el tipo de cambio ha bajado a 2,81 soles por dólar. Esto supone una reducción significativa del tipo de cambio . Entonces porqué los precios de inmuebles en dólares suben si el tipo de cambio ha bajado.
- Entre el 2007 y 2013, la inflación acumulada en el Perú ha sido de aproximadamente 22%. Es totalmente razonable que los propietarios incorporen la inflación en el precio de sus inmuebles, tal como sucede con otros bienes y servicios en el mercado.
- El déficit de vivienda, calculado en 2 millones de viviendas, se incrementa a razón de 200.000 viviendas anuales. Es totalmente normal que un bien escaso, con esa presión de demanda, suba de precio .
- Cada día el Perú crece más, hay más inversión, mas empleo y mejores salarios. Hay millones de nuevos consumidores con capacidad de endeudamiento para comprar su primera vivienda y los bancos tienen una enorme capacidad para prestar dinero sin hacer locuras ni inventos financieros. Es totalmente normal observar un boom si tenemos estas favorables condiciones.
A diferencia de las generaciones anteriores, una creciente porción de nuestra población hoy puede comprarse una propiedad para vivir. Eso no es especulación (uno de los insumos de la burbuja) sino progreso. Lo que sucede es que estamos viviendo esta transformación de progreso a una velocidad antes inimaginable y ciertamente envidiable. Quizás es difícil de creer. Pero es lo que estamos viviendo.
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