El crecimiento de la población económicamente activa es clave para el boom inmobiliario
Una gran opción para el Perú es que el 64.2% de su Población está en edad productiva. Esta situación, denominada el bono demográfico, se da una sola vez en la historia de un país
(Diario Gestión).
El bono poblacional y cómo influye en el aumento del precio de las viviendas.
Según el INEI la tasa de crecimiento poblacional ha caído a la mitad de la registrada en 1990. Hoy, el Perú tiene la misma estructura demográfica que le permitió a Estados unidos, Alemania, Francia, Inglaterra y Corea del Sur impulsar su desarrollo económico.
Lo importante es entender que esta situación, que se da solo una vez en la historia de un país, es lo que se denomina bono demográfico, lo que significa tener una mayor parte de la población en edad productiva o de consumo (entre 15 y 65 años). que se incorpora a la PEA, quedando una pequeña porción de población a la que se tiene que mantener.
El crecimiento económico del Perú se debe no solo a la diversificación y al aumento de los precios de los productos que exportamos, a la madurez política de nuestra sociedad para vivir en democracia, o a la buena gestión de las autoridades para llevar en orden las cuentas públicas, sino también a que dos terceras partes de la población (unos 20millones, según el INEI) están en edad de producir o consumir, y solo una tercera parte (10 millones) está en situación de dependencia, al ser niños o personas de la tercera edad.
Si bien los expertos señalan que esta situación ventajosa aumenta hasta en 02 puntos la tasa de crecimiento es decir, si el PBI crece más de 6% este año, dos puntos de ello son resultado del bono demográfico, además lo importante es que esto tiene un efecto multiplicador en la dinámica inmobiliaria que trataremos de explicar.
Consecuencia en el mercado inmobiliario
La historia económica ha evidenciado la importancia del bono demográfico para impulsar el crecimiento.
En el Perú, la llegada de inversiones extranjeras y repatriadas por peruanos que huyen de economías en crisis , están generando muchos puestos de trabajo en el aparato productivo nacional. Por normativas del estado, las empresas medianas y grandes ,están obligadas a BANCARIZAR el pago a sus trabajadores, por lo tanto las instituciones financieras son las primeras en enterarse cuanto percibe mensualmente esta nueva masa de trabajadores incorporándolos inmediatamente como sujetos de crédito, con la finalidad además, de ofrecerles créditos hipotecarios muchos de ellos dentro de los programas del estado denominados Mi vivienda.
Pero en el Perú el bono demográfico recién comienza y se hará más evidente desde el 2020. Según las proyecciones del INEI, 21, 8 millones de peruanos estarán ese año en edad de producir o consumir, mientras que los dependientes serán solo 10,6 millones.
El impacto en el espacio urbano
Si bien un informe reciente de CAPECO nos indica que en el 2012 se batió el récord de venta de viviendas en Lima,contabilizándose transacciones de más de 21,000 inmuebles ,sin embargo el déficit y la demanda histórica se siguen incrementando, solo en lima se requiere satisfacer una demanda de 400,000 hogares al año. Entonces el beneficio demográfico está generando adicionalmente, demanda de inmuebles.
Todos los días los bancos califican a emprendedores trabajadores que salen prestos a buscar su departamento pero los proyectos inmobiliarios orientados al nivel socioeconómico C (el más numeroso) son los del sistema Mi Vivienda que se ofertan en los prósperos distritos de las afueras de Lima, pero no logran satisfacer plenamente las necesidades de esta población, que pasa largas horas viajando desde su domicilio hasta los distritos tradicionales en donde está su centro de trabajo.
Los desarrolladores inmobiliarios saben que un proyecto inmobiliario mediano, con el sistema Mi Vivienda, en un distrito tradicional y que se vende más rápido que un conjunto habitacional a media hora del centro de Lima. Entonces todos se han lanzado a la casa de terrenos en los distritos tradicionales que cumplan con los requisitos para construir edificios.
Lamentablemente la oferta de terrenos libres para construir en Lima se ha agotado, además muchos de los distritos tradicionales con el fin de impedir la densificación incontrolada, han modificado sus normas y los desarrolladores inmobiliarios se han visto en la necesidad de comenzar a comprar inmuebles para demolerlos.
Porqué suben los precios de los inmuebles
Lima ya no tiene a donde crecer, los 100 km que unen Ancón con Pucusana y los 60 km que unen La Punta con Chosica, limitan un área que está totalmente ocupada. Solo queda crecer verticalmente y la pregunta será si la infraestructura de la ciudad está preparada para ello. Entonces la expectativa por parte de los desarrolladores inmobiliarios de comprar inmuebles para demoler y ejecutar edificios es válida y merece de nuestro análisis .
En una calle tranquila ubicada frente a parque en un barrio de un distrito tradicional el valor del m2 de terreno en la zona se encuentra en US $ 700 promedio. Un constructor a detectado que en esa calle y por estar frente a parque el certificado de parámetros le permite construir hasta 8 pisos. Llega a la primera casa de la calle y ofrece pagar US $ 1000 por m2 (como terreno).
La compra y comienza a construir. Los siguientes inmuebles de esa calle aumentaraán su valor conforme otras constructoras vayan llegando a comprar. Es posible que la ultima casa de la calle termine vendiéndose en un precio de US $ 2,000 por m2 de terreno.
Finalmente como todos sabemos, el precio del suelo repercute significativamente en el precio final del inmueble.
El bono demográfico puede limitar el boom inmobiliario.
El beneficio demográfico no se mantendrá de forma permanente, debido a la caída del crecimiento poblacional de 2,8% al año que crecía el Perú entre 1960 y 1980, estamos hoy en 1,13% y para el 2050 bajaremos a 0,3% muy por debajo de la tasa de reemplazo, en la que los hijos sustituyen a sus padres. Esa caída gradual provocará a partir del 2040 el envejecimiento paulatino de la población, como ya ocurre en Europa. Entonces tenemos 27 años para tomar decisiones. No obstante ello, lo que debe preocupar ahora a los peruanos no solo es que el país siga creciendo en población, sino que haya una mejora en la formación de sus niños y jóvenes. Allí esta la razón y el secreto del futuro que queremos para el Perú.
En el aspecto inmobiliario el estado debe comenzar a desarrollar los planes maestros para las nuevas ciudades satélites de Lima, que deberán desarrollarse al sur y norte de la capital (Cañete y Huacho) con la finalidad de crear ejes de crecimiento ordenado y planificado para albergar a esta nueva población.
¿Es el crecimiento poblacional un factor en el desarrollo económico? Los investigadores modernos sostienen que para la economía es más importante la calidad que la cantidad de la población. Incluso, asegura que una menor tasa de crecimiento demográfico mejora a corto plazo la distribución de recursos, trae bienestar para las familias y reduce la pobreza.
Sin embargo los estilos de vida de la población están cambiando, las familias hoy tienen menos hijos como resultado de que ambos padres trabajan.
Eso también influye en las decisiones para la compra de los inmuebles, hace 10 años el marketing inmobiliario se orientaba a promover la publicidad de ¨El sueño de la casa propia¨. Hoy la mayoría de peruanos salen en busca del ¨Departamento propio¨.
Conclusiones
Departamento propio. Es por eso que tratamos este tema, ya que en los próximos años los Agentes Inmobiliarios deberán asumir el reto de romper el Monopolio que maneja el binomio Constructora -Banco en lo que ha intermediación se refiere.
Del 100% de la oferta del mercado inmobiliario actual, el 70 % son departamentos de estreno sean Mi vivienda o no, que están siendo intermediados por el binomio CONSTRUCTORA-BANCO y el 30% son los otros inmuebles, muchos de segundo uso que son intermediados por los AGENTES INMOBILIARIOS.
Por lo mismo, si el Perú aprovecha su bono demográfico, la tendencia a vivir en edificios de departamentos será algo muy común y los negocios inmobiliarios estarán orientados a este producto .Los Agentes Inmobiliarios debemos capacitarnos para actuar en este campo , situándonos en medio de la constructora y el banco y cumpliendo nuestro rol articulador.
Que se viene
Por todo lo que hemos explicado será en el 2050 que el Perú, estará en el puesto 26 entre las principales economías del mundo, por encima de Colombia, Suiza, Noriega, Portugal y Venezuela. En ese año, Chile tendría un mayor PBI per cápita, pero con solo 20 millones de habitantes, en tanto que en el Perú la población superará los 40 millones.
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